Immobiliendarlehen widerrufen: Frist, Beginn, Erlöschen und Muster

Vertragsart · Stand: 2026-10-03 · Redaktion · keine Rechtsberatung

• JaWiderrufsrecht
• 14 TageFrist
• §§ 355, 356b, 357b, 358, 491, 495 BGBGrundlage

Fristbeginn: Die Frist beginnt nach Vertragsschluss, aber erst, wenn du die Vertragsurkunde mit den Pflichtangaben zum Widerruf erhalten hast.

Wer eine Immobilie finanziert, verpflichtet sich oft über Jahrzehnte, und Fehler im Vertrag können teuer werden. Deshalb gilt für Immobiliardarlehen ein Widerrufsrecht, das an strenge Informationspflichten der Bank geknüpft ist. Das wirkt sich auf den Fristbeginn aus: Wer nicht richtig informiert wurde, hat länger Zeit, allerdings nicht unbegrenzt. In diesem Beitrag erfährst du, wie die Frist berechnet wird, wann das Recht erlischt, was die Bank nach einem Widerruf bekommt und welche Sonderrolle der Notar spielt. Wir gehen auch auf verbundene Verträge, die Kündigung und Altverträge ein und liefern ein Musterschreiben mit Platzhaltern. Lies zuerst die Kurzantwort oben und danach die Details. Am Ende steht ein Musterschreiben bereit.

Rechtslage

Nach § 495 Abs. 1 BGB steht dem Darlehensnehmer bei einem Verbraucherdarlehensvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, Frist 14 Tage. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten Besonderheiten. Die Frist beginnt nach § 356b BGB nicht, bevor dir der Darlehensgeber eine Vertragsurkunde, den schriftlichen Antrag oder eine Abschrift zur Verfügung gestellt hat (§ 356b Abs. 1 BGB). Enthält die Urkunde die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht nicht, beginnt die Frist erst mit Nachholung dieser Angaben und beträgt dann einen Monat (§ 356b Abs. 2 BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss oder nach dem Zeitpunkt, an dem dir die Urkunde zur Verfügung gestellt wurde, wenn dieser später liegt (§ 356b Abs. 2 Satz 5 BGB). Notariell zu beurkundende Darlehen sind vom Widerruf ausgenommen, wenn der Notar bestätigt, dass die Rechte des Darlehensnehmers aus §§ 491a und 492 BGB gewahrt sind; dann gilt eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen (§ 495 Abs. 2 und 3 BGB). Die Rückabwicklung steht in § 357b BGB mit einer Frist von 30 Tagen. Ist der Kredit mit dem Kauf verbunden, entfällt auch die Bindung an den Kaufvertrag (§ 358 BGB). Für Verträge aus der Zeit vor der Reform von 2016 gelten Übergangsregeln, deren Prüfung Spezialwissen erfordert. Die Kündigung nach § 489 BGB ist ein anderes Instrument und wirkt nur für die Zukunft.

So gehst du vor

1. Vertragsunterlagen sammeln. Besorge Vertragsurkunde, Antrag, Widerrufsbelehrung und alle Informationsblätter, insbesondere die europäische Standardinformation. Notiere das Datum, an dem du die Urkunde erhalten hast, und das Datum des Vertragsschlusses.
2. Belehrung auf Fehler prüfen. Lass die Widerrufsbelehrung und die Pflichtangaben auf Vollständigkeit prüfen, am besten bei einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt. Davon hängt ab, ob die Frist schon läuft oder ob noch ein Monat nach Nachholung bleibt.
3. Widerruf klar erklären. Erkläre den Widerruf in Textform an die Adresse aus der Belehrung, mit Darlehensnummer und Vertragsdatum. Sende ihn mit Zustellnachweis. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung, aber der Nachweis des Zugangs hilft im Streit.
4. Rückzahlung vorbereiten. Kläre, wie du den ausgezahlten Betrag samt Zinsen binnen 30 Tagen zurückzahlen kannst, etwa durch ein Anschlussdarlehen. Sprich vorher mit einer neuen Bank und lass die Finanzierung zusagen, bevor du den Widerruf erklärst.
5. Grundschuld und Sicherheiten klären. Frage, wann die Bank die Grundschuld löscht und welche Kosten du erstattet bekommst. Beachte, dass Kaufvertrag und Finanzierung oft verbunden sind. Kläre auch, wie mit dem Kaufvertrag umgegangen wird, bevor du handelst.

Frist für diesen Vertrag berechnen

Sehr geehrte Kundenbetreuung,

ich widerrufe hiermit meine auf den Abschluss des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags Nr. [Nummer] vom [Datum] gerichtete Willenserklärung. Die Vertragsurkunde habe ich am [Datum] erhalten. Ich halte die Widerrufsbelehrung für unvollständig und die Widerrufsfrist daher noch nicht für abgelaufen.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang in Textform und teilen Sie mir binnen 14 Tagen mit, welchen Betrag ich für die Rückabwicklung zahlen soll. Ich bitte um eine Aufstellung der Zinsen und Kosten.

Freundliche Grüße
[Name]
[Telefonnummer]
[Datum]

Was nach dem Widerruf passiert

Nach dem Widerruf müssen beide Seiten die empfangenen Leistungen innerhalb von 30 Tagen zurückgewähren (§ 357b BGB). Die Frist beginnt für dich mit Abgabe der Erklärung, für die Bank mit deren Zugang. Du zahlst das ausgezahlte Darlehen zurück und dazu Zinsen für die Zeit der Auszahlung, berechnet auf Basis des vereinbarten Sollzinses. Die Bank erstattet dir gezahlte Zinsen und Entgelte, soweit sie nicht an Dritte zu zahlen waren, und gibt Sicherheiten wie die Grundschuld frei. Bei verbundenen Verträgen, zum Beispiel einem finanzierten Immobilienkauf, entfällt mit dem Widerruf auch die Bindung an den Kaufvertrag (§ 358 BGB). Mit der Rückzahlung musst du aber sicherstellen, dass du die Zahlung auch leisten kannst, denn bei Nichtzahlung drohen weitere Schritte. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei wirksamem Widerruf nicht an.