Mietvertrag für eine Wohnung widerrufen: Wann das geht

Vertragsart · Stand: 2026-10-03 · Redaktion · keine Rechtsberatung

• TeilweiseWiderrufsrecht
• 14 TageFrist
• § 312 Abs. 2 Nr. 5, Abs. 3, § 312g, § 355 BGBGrundlage

Fristbeginn: Mit Abschluss des Mietvertrags beginnt die Frist, aber nur bei ordnungsgemäßer Belehrung durch den Vermieter.

Gerade bei Wohnungen in anderen Städten oder bei Wohnungen aus dem Ausland wird der Mietvertrag manchmal komplett online abgeschlossen, ohne dass du die Räume je gesehen hast. Ist das Zimmer dann ganz anders als beschrieben, stellt sich die Frage nach dem Widerruf. Das Gesetz hat für Wohnraummiete eine eigene Regel: Die meisten Verbraucherschutzvorschriften gelten nicht, ein Widerrufsrecht besteht aber, wenn du die Wohnung nicht besichtigt hast und der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Wurde die Wohnung vorher besichtigt, entfällt es. Hier siehst du, wann du widerrufen darfst, wie die Kündigung funktioniert und was bei Täuschung oder Mängeln gilt.

Rechtslage

Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind nach § 312 Abs. 2 Nr. 5 BGB von den meisten Vorschriften über Verbraucherverträge ausgenommen. § 312 Abs. 3 BGB stellt jedoch klar, dass bei diesen Verträgen die Begriffsbestimmungen zu Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§§ 312b, 312c BGB), die Informationspflicht über das Widerrufsrecht und das Widerrufsrecht nach § 312g BGB gelten. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Praktisch bedeutet das: Hast du den Vertrag ausschließlich per Mail, Telefon oder Videochat geschlossen und keine Besichtigung vor Ort gehabt, steht dir ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu (§ 355 Abs. 2 BGB).

Die Frist beginnt mit Vertragsschluss. Hat der Vermieter nicht korrekt über das Widerrufsrecht belehrt, läuft sie nicht, das Recht erlischt aber spätestens ein Jahr und 14 Tage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt (§ 356 Abs. 3, 4 BGB). Ein Vertrag, den du nach einer Besichtigung per Mail unterschreibst, ist nicht widerrufbar. Ist der Vermieter kein Unternehmer, etwa ein privater Eigentümer, liegt ebenfalls kein Verbrauchervertrag vor.

Kannst du nicht widerrufen, bleibt die ordentliche Kündigung. Mieter können nach § 573c Abs. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bei Täuschung über wesentliche Eigenschaften kannst du den Vertrag nach § 123 BGB anfechten. Bei Mängeln der Mietsache kommen Minderung oder außerordentliche Kündigung in Betracht.

So gehst du vor

1. Besichtigung und Abschlussweg prüfen. Kläre, ob du die Wohnung vor Vertragsschluss gesehen hast und wie der Vertrag zustande kam. Nur ohne Besichtigung und bei reinem Fernabsatz kommt ein Widerruf in Betracht.
2. Belehrung des Vermieters suchen. Suche in Vertragsunterlagen und Mails nach einer Widerrufsbelehrung. Fehlt sie, verlängert sich die Frist. Notiere das Datum des Vertragsschlusses und das Datum, an dem du die Schlüssel oder Unterlagen bekommen hast.
3. Widerruf schriftlich erklären. Erkläre den Widerruf in Textform an den Vermieter, nenne die Anschrift der Wohnung und das Vertragsdatum. Bewahre die Bestätigung auf. Gründe sind nicht nötig, die rechtzeitige Absendung genügt.
4. Zahlungen zurückfordern. Fordere bereits gezahlte Miete, Kaution oder Provision zurück und setze eine Frist. Die Kaution darf der Vermieter nicht ohne Grund einbehalten. Bei Streit kann ein Mieterverein helfen.
5. Alternativ kündigen. Ist der Widerruf nicht möglich, kündige schriftlich mit drei Monaten Frist zum Monatsende nach § 573c BGB. Prüfe Sonderfälle wie Staffelmiete oder Zeitmietvertrag, bei denen Kündigungsrechte eingeschränkt sein können.

Frist für diesen Vertrag berechnen

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit widerrufe ich den am [Datum] ausschließlich per [E-Mail/Telefon/Videochat] geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung [Anschrift], ohne dass ich die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt habe.

Bitte bestätigen Sie mir den Widerruf schriftlich. Bereits gezahlte Beträge, nämlich [Miete/Kaution] in Höhe von [Betrag], erstatten Sie mir bitte binnen 14 Tagen auf das Konto [Kontodaten]. Schlüssel und Unterlagen gebe ich Ihnen zurück; bitte nennen Sie mir einen Übergabetermin.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]
[Datum]

Was nach dem Widerruf passiert

Mit wirksamem Widerruf entsteht kein Mietverhältnis. Gezahlte Miete, Kaution und Provision sind zurückzuzahlen. Für die Zeit, in der du die Wohnung genutzt hast, kann ein Wertersatz gefordert werden, wenn du ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurdest. Ist der Widerruf unwirksam, bleibt der Vertrag bestehen, und du musst kündigen. Dann gelten Kündigungsfristen und eventuell ein Zeitmietvertrag. Fordere die Kaution nach Auszug zurück und lege Fotos von Übergabe und Zustand bei. Bei Streit mit dem Vermieter hilft ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung.